لماذا ترتفع أسعار العقار بشكل كبير ومطرد؟ وهل يمكن كبح جماح الأسعار وتسريع وتيرة انخفاضها؟ وهل يتوقع لها انخفاض حاد في قادم الأيام؟ أسئلة مهمة يتم طرحها بين الفينة والأخرى من معظم المواطنين.
ولكن قبل محاولة الإجابة على هذه الأسئلة تحسن الإشارة إلى أنه يبدو أن بوصلة الإستراتيجية الحكومية تتجه لخلق سوق معتدل للعقار يكون في متناول الجميع وخصوصًا الطبقة متوسطة الدخل. ولعل قرار مجلس الوزراء المتعلق بفرض رسوم على الأراضي البيضاء رسالة قوية في هذا الاتجاه. واعتقد أنها ستؤثر بشكل إيجابي كبير إذا ما وضعت لها الآليات المناسبة للتطبيق.
سأحاول بداية الإجابة على السؤال الأول والمهم في نظري وهو المتعلق بالأسباب الرئيسة وراء الارتفاع الحاد في أسعار العقار. استنادًا إلى أن معرفة الأسباب جزء رئيس من الحلول.
وأقول وبالله التوفيق أن الأسباب الرئيسة وراء ارتفاع أسعار العقار تعود لعدة أمور لعل من أهمها ما يلي:
1. أن نسبة كبيرة من الأراضي البيضاء الكبيرة داخل النطاق العمراني تملكها فئة محدودة وغنية من المجتمع لا رغبة لها في تطويرها أو طرحها في السوق لسبب بسيط وهو أنها غنية عن عوائدها وليس هناك بدائل استثمارية أخرى تشجع على بيعها واستثمار عوائدها فيها.
2. محدودية الأوعية الاستثمارية الأخرى (الفرص البديلة) لدى المواطن السعودي التي تمكنه من استثمار مدخراته فيها وبالتالي تتركز معظم السيولة والمدخرات في قطاع العقار وتضغط باتجاه ارتفاع أسعاره استنادًا إلى قاعدة العرض والطلب حتى أصبحت الأراضي البيضاء مجالاً للمضاربات مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار بشكل مستمر.
3. تواضع أداء سوق الأسهم في السنوات الماضية مما أفضى إلى تراجع جاذبيته للمستثمرين خاصة متوسطي الدخل واتجاه السيولة المتوفرة إلى قطاع العقار التي بدورها ترفع الأسعار.
4. محدودية المجالات الاقتصادية والفرص الاستثمارية المتاحة للنصف الثاني من المجتمع (النساء)، وبالتالي تتجه معظم الادخارات النسائية للاستثمار في قطاع العقار نظرًا لسهولة إدارة الأصول فيه وتوفر عوائد مجزية.
5. تواضع جودة البناء لدينا وقصر عمر المباني المعمورة مما يضطر الكثير من الأسر السعودية إلى البحث عن مسكن جديد بعد فترة وجيزة من عمر المبنى وبالتالي نمو الرقعة العمرانية بشكل متسارع ربما يفوق المعدلات العالمية الأمر الذي يزيد الطلب على الأراضي البيضاء ويرفع الأسعار.
6. عدم الافادة من الأحياء القديمة داخل المدن وإهمالها رغم اكتمال الخدمات العامة والبنية التحتية فيها.
7. تركز معظم الفرص الاستثمارية والتجارية وفرص العمل في المحاور الرئيسة الثلاث (الرياض وجدة والدمام) مما يسهم في تسارع معدل الكثافة السكانية وارتفاع الطلب على السكن فيها بشكل كبير.
8. تقادم أنظمة البناء وتحديد ارتفاعات المباني في كثير من الأحياء.
9. بيروقراطية وطول فترة إجراءات اعتماد المخططات السكنية.
10. تأخر إيصال الخدمات (كهرباء، ماء…..الخ)
11. ارتفاع نسبة النمو السكاني وارتفاع نسبة الشباب في المجتمع (73 % من المجتمع أقل من عمر 29 سنة) الأمر الذي يرفع الطلب على السكن بشكل متسارع وبالتالي ارتفاع الأسعار.
هذه بعض الأسباب الرئيسة التي ساهمت وتسهم في ارتفاع أسعار الأراضي السكنية.
اعتقد أنه بالإضافة إلى الاجراءات التي اتخذتها الحكومة في مسار تصحيح تشوهات السوق العقاري فإن الأمر يتطلب إيجاد برنامج حكومي شامل للنظر في الأسباب أعلاه والدفع باتجاه توفير الأراضي السكنية بأسعار محتملة اقتصاديًا.
والله الهادي إلى سواء السبيل..